Согласно исследованиям компании Commonwealth Partnership (CMWP), сумма инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составила 257 млрд руб. за 9 месяцев 2024 г. Относительно 1-3 кварталов 2023 г. показатель снизился на 45%.
Специалисты CMWP учитывали данные о заключенных сделках с инвестиционными целями. Покупки объектов с целью редевелопмента под жилую функцию не учитывались в расчетах, также как сделки покупки активов под конечного пользователя.
По мнению специалистов CMWP, снижение в годовом выражении – это техническая корректировка вниз из-за аномалии 2023 года. «Рост показателя за 1-3 квартала 2024 г. к аналогичным периодам докризисных 2019-2021 гг. составляет 30-40%, что сопоставимо с накопленной инфляцией с 2019 года», - подчеркивается в пресс-релизе.
На фоне снижения общего объема инвестиций по итогам первых 9 месяцев 2024 г. инвестиционный спрос на офисы догоняет торговый сегмент – текущего лидера по доле сделок.
«Один из локомотивов этого процесса – завершения распродажи активов иностранных собственников. Ухудшение условий выхода из российской юрисдикции для собственников из недружественных стран может стимулировать зарубежных владельцев российской недвижимости к сохранению статуса-кво. Завершение переходного периода может произойти при условии перераспределения приобретенных объектов от краткосрочных инвесторов (цель – апсайд по приобретению) к долгосрочным (цель – получение арендного дохода) при смягчении денежно-кредитных условий, то есть не ранее 2026 года по базовому сценарию прогноза ЦБ», - отметил Алан Балоев, партнер, руководитель департамента рынков капитала CMWP.
В структуре спроса прослеживается в снижении среднего чека в результате сокращения как объема портфельных сделок, так и продажи крупных объектов. Средняя сумма сделки за первые 9 месяцев 2024 года по сравнению с 2023 годом сократилась в 2,2 раза, но без учета аномальных крупных сделок снижение составляет всего 15%.
Также мы наблюдаем возвращение спроса в офисный сегмент. 4-й квартал подряд растет как объем сделок с бизнес-центрами, так и их доля. Спрос поддержан как крупными сделками, так и небольшими региональными объектами.
В структуре собственников отражение перехода – это снижение доли сделок с иностранными активами: 16% за 1-3 кв. 2024 г. против 74% за аналогичный период прошлого года.
В географии сделок в 2024 году прослеживается постепенная децентрализация. Если в 1-м и 2-м кварталах 2024 г. на московский регион пришлось более 95% и 86% спроса, соответственно, то в третьем квартале показатель снизился до 61%. «В тоже время это не является тенденцией, так как необходимо подтверждение динамики в следующих периодах. В целом наибольшая активность будет и далее приходиться на Московский регион», - отмечают специалисты CMWP.