По итогам III квартала 2024 года общий показатель вакансии по Москве зафиксировался на уровне 5,5%, снизившись квартал к кварталу на 1 п.п. и на 2,8 п.п., по сравнению с результатом III квартала 2023 года, говорится в сообщении компании IBC Real Estate.
В офисах класса А уровень вакантности составил по итогам сентября 6,5%, что на 5 п.п. ниже результата в аналогичном периоде 2023 года, квартал к кварталу показатель снизился на 0,4 п.п. В офисах класса В+ доля свободных площадей зафиксировалась на уровне 4,3%, снизившись за квартал на 0,4 п.п. и на 1,6 п.п. год к году.
Текущие доли свободных площадей и по А, и по классу В+, и по рынку в целом являются минимальными более чем за 15 лет, последний раз значения ниже фиксировались только в 2008 году, отмечается в сообщении. По наиболее качественным предложениям сохраняется острая конкуренция среди арендаторов и возрастает скорость принятия решений.
По итогам первых девяти месяцев 2024 года на офисном рынке Москвы было введено в эксплуатацию шесть зданий на 359 тыс. кв. м офисов, что почти в 2 раза превысило результат за аналогичный период 2023 года и на 30% больше объема введенных площадей за весь 2023 год.
До конца этого года может быть введено еще 185 тыс. кв. м офисов и тогда суммарный объем нового строительства по итогам 2024 года будет на уровне 544 тыс. кв. м. Данный прогноз скорректирован вниз в соответствии со стадией строительства некоторых проектов, сроки по вводу в эксплуатацию которых могут быть перенесены на следующий год. Тем не менее, эти ожидания почти в 2 раза выше объема площадей, введенных в 2023 году.
Отмечается, что активный процесс реклассификации офисов согласно обновленным критериям от Moscow Research Forum оказывает влияние на расчет основных индикаторов офисного рынка. Так, например, смена класса объекта с «А» на Prime означает, что офисный сток обоих классов корректируется, а вместе с ним – и зависимая от общего предложения доля свободных площадей. То же применимо к средневзвешенной ставке аренды. Этот факт важно принимать во внимание при анализе показателей в разрезе отдельных классов – в период реклассификации они могут быть более волатильны.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку Москвы составила по итогам III квартала 2024 года 23,2 тыс. руб./кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, что на 2% выше показателя на конец II квартала. Рост средневзвешенного показателя фиксируется по всем классам.
Фактически в течение всего 2024 года собственники зданий увеличивают запрашиваемые ставки, от офисов класса В+ до наиболее премиальных Prime объектов. В III квартале 2024 года повышения продолжились и варьировались от 3% до 25%.
«Текущий рынок характеризуется максимально острым дефицитом готового предложения. Сильнее всего это ощущается в центральных локациях, где практически нет подходящих арендаторам опций. В результате некоторые компании рассматривают объекты на высокой стадии строительства, что стимулирует рост ставок и по некоторым строящимся офисным объектам. В сегменте продаж мы наблюдаем высокую активность со стороны государственного сектора, а также частных инвесторов, которые продолжают приобретать офисы в строящихся и проектируемых бизнес-центрах», – говорит член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова.
